L'environnement

L'immobilier locatif à vocation touristique (ILVT)

La Vision 2010 a fixé un programme ambitieux de développement du tourisme au Maroc. La centaine de milliers de lits nouveaux seront soit hôteliers soit en résidences locatives à vocation touristique. Pour inciter les investisseurs, institutionnels ou individuels, à investir dans l'immobilier touristique locatif, il est nécessaire :

• que le cadre juridique soit clair et garantisse l'investissement ;
• que le cadre fiscal soit motivant ;
• qu'ils existent des structures professionnelles pour assurer la gestion/commercialisation de ces produits de manière efficace, afin d'assurer un rendement satisfaisant.

Ainsi une étude avait été lancée afin de déterminer une stratégie pour le développement de l'immobilier locatif à vocation touristique. Cette étude a démontré qu'il convenait d'adopter une attitude différenciée entre les deux formes d'ILVT possibles au Maroc :

• Le Time Share : à encadrer et réglementer ;
•  Les Résidences Immobilières de Promotion Touristiques (RIPT) : à encadrer et réglementer, mais surtout encourager et développer.

La définition de ces deux types de produit est la suivante :

a-  Résidence Immobilière Touristique (RIPT)  :

La RIT est une résidence de tourisme dont les unités de logement (appartements ou villas) appartiennent à plusieurs propriétaires s'engageant à en confier la gestion, pendant une période d'au moins 9 ans à une société de gestion unique et titulaire d'une licence de tourisme. Cette société assure l'homogénéité de l'ameublement et la continuité d'exploitation.

b - Time Share  :

La résidence en time share est un ensemble d'appartements ou de villas meublés dont l'usage est partagé entre plusieurs détenteurs. Chaque détenteur possédant un droit préférentiel d'utilisation à une date déterminée. La résidence en time share peut s'affilier à des bourses d'échange internationales, qui permettent aux détenteurs d'échanger entre eux leurs droits d'usage.

1 .  Objectifs quantitatifs :

Les objectifs quantitatifs issus de l'étude pour l'ILVT sont les suivants :

• 40.000 lits environ à créer en ILVT à l'horizon 2011 (soit 15% de la capacité totale du pays) ;
• Sur ces 40.000 lits, 28.000 lits environ seraient sous la forme de RIPT (soit 70% de l'offre ILVT, contre 30% pour le time share) ;
• 80% environ des lits en ILVT seront dans les zones et stations balnéaires (Plan Azur et destinations balnéaires existantes) ;
• Création de 16 000 emplois.

2.   Cadre juridique :

L'étude relative au développement de l'ILVT a proposé un dispositif juridique par type d'ILVT et ce, en fonction des caractéristiques qui leur sont propres. Concernant les RIPT, elles ont fait l'objet d'une loi n° 01-07 votée au parlement en avril 2008, et qui a été promulguée et publiée au Bulletin Officiel n°5640 du 15 joumada II 1429 (19 juin 2008) suite au dahir n°1-08-60 du 17 joumada 1 1429 (23 mai 2008). Le décret d'application de cette loi est en cous d'élaboration.

Les éléments clés de la loi 07-01 édictant des mesures particulières relatives aux résidences immobilières de promotion touristique sont résumés comme suit :

• Trois acteurs pour le développement de ce produit : la société de promotion, l'acquéreur et la société de gestion.
• La société de promotion doit désigner avant le début de la mise en vente des unités de logement sises dans la RIPT , celles relevant du pourcentage (70% au moins) prévu par voie réglementaire et nomme une société chargées de la gestion desdites unités pour une durée minimale de neuf ans. Elle reste responsable de la nomination d'une nouvelle société de gestion en cas de défaillance de la première pendant une durée de neuf ans au moins, à compter de la date du contrat de vente de la première unité de logement.
• L'acquéreur donne en location son unité de logement à la société de gestion moyennant un contrat de bail. Ce contrat réserve à ce dernier un droit de jouissance privative d'un maximum de 2 mois par an dont 15 jours maximum en haute saison.
• La société de gestion est une entité morale qui assure la gestion hôtelière des unités de logement données en location par les acquéreurs. En outre, et étant syndic de la copropriété, elle assure l'entretien, le fonctionnement et l'administration des parties communes et déduit du montant des loyers les frais de syndic.
• L'ameublement est à la charge de la société de gestion et ce, en vue d'une homogénéité des unités de la RIPT ;
• Par mesure de protection pour les acquéreurs, la société de gestion doit: 
•   garantir un loyer fixe minimal. D'autres formes de loyer variable en sus n'étant pas exclus ;
•   être titulaire d'une licence devant être accordée par l'Etat ;
•   justifier d'une garantie financière.

Texte de loi sur les Résidences Immobilières de Promotion Touristique parues au Bulletin officiel